SERIÁL PRONAJÍMATELE: #12: Kdo hradí opravy v bytě?

Štěpán Smoleja

Právník a specialista na nájemní právo

5 min

Jaké opravy bytu platí pronajímatel a jaké si hradí nájemník sám? Co o opravách v bytě říká zákon a co dělat, když pronajímatel nechce opravit to, co mu zákon stanovuje? Přečtěte si, na co mají nájemníci právo a jaké povinnosti máte vy, jako pronajímatel.

Hlavním právním předpisem zabývající se tematikou oprav v nájemních bytech je Nařízení vlády č. 308/2015 Sb., které je platné od 1. 1. 2016, a stanovuje, že nájemce provádí a platí běžnou údržbu a drobné opravy, které souvisejí s užíváním bytu.

Co spadá pod drobné opravy a náklady spojené s údržbou bytu?

Tento termín přesně specifikuje občanský zákoník a jedná se o

Opravy podlah, výměny prahů a lišt
Opravy oken a dveří, jejich součástí, kování, klik, rolet a žaluzií, které zasahují do vnitřního prostoru bytu
Opravy a výměny elektrických koncových zařízení, jako jsou vypínače, zásuvky, světla,…
Opravy umyvadel, van, výlevek, dřezů, sporáků
Malování, vnitřní nátěry, čištění odpadů, čištění spotřebičů a podlah

Nájemce má také povinnost zajistit pravidelnou kontrolu a údržbu kotlů. Tuto povinnost však nejčastěji zajišťuje majitel bytu, který má větší přehled o stáří i o stavu kotle. Pokud chcete předejít nepříjemnostem, na této kontrole se domluvte s nájemníkem předem a domluvu zaneste i do nájemní smlouvy.

Kromě těchto konkrétních vyjmenovaných činností se do drobných oprav počítají i další nespecifikované, pokud náklad na jednu opravu nepřesáhne 1000 Kč. V případě, že náklady tuto částku přesáhnou, opravu hradí pronajímatel.

Zákon také stanoví roční limit, který nájemník maximálně za opravy zaplatí. Součet nákladů za drobné opravy nesmí přesáhnout 100 Kč/m² podlahové plochy bytu za kalendářní rok. Tento předpis je pojistka, která zabraňuje pronajímatelům, aby na nájemce přenášeli i postupné opravy dlouhodobě zanedbaných bytů. Např. v bytě 2+kk, který má 50 m², je roční rozpočet na opravy nájemníkem 5000 Kč. Opravy nad tuto hodnotu již platí pronajímatel, i v případě, že jsou pod hranicí 1000 Kč.

Co hradí pronajímatel?

Všechny opravy, které se již nedají považovat za drobné a které zhoršují nebo znemožňují obývání bytu. Povinností nájemníka je toto poškození ohlásit pronajímateli, pokud nájemník škodu nenahlásí, je povinen ji uhradit sám. Ohlašovací povinnost není zákonem časově vymezena, je však nutné ji vykonat bez zbytečného odkladu. Přesnou dobu si lze upravit v nájemní smlouvě, kdy se s nájemníkem domluvíte např. na sedmi dnech, od okamžiku, kdy nájemník poškození zjistil nebo musel zjistit.

Pronajímatel zajišťuje také výměnu celých předmětů, které jsou pevnou součástí vnitřního vybavení bytu a které již nelze opravit. Příkladem může být pokažená lednička, která již nelze opravit, ale protože byla součástí vybavení, je majitel povinen koupit novou. Tato nová položka se však nesmí promítnout do ceny nájmu. Do nájemného bez souhlasu nájemce se promítají pouze stavební úpravy, které vedou ke zlepšení kvality nájmu, tudíž veškeré spotřebiče této podmínce nepodléhají.

Povinností majitele bytu je také potřebné opravy nejen zaplatit, ale také zajistit – tj. sehnat opraváře.

Lze si ve smlouvě domluvit, že se s nájemce domluvíte na menším rozsahu těchto povinností, než stanovuje nařízení vlády, případně je možné se dohodnout, že nájemce se nebude na údržbách podílet vůbec. Nelze však dohodnout větší rozsah povinností.