Nájemní smlouva dle NOZ 2014 (druhá část)

user

UlovDomov

5 min

article_image

Změny spojené s pronájmem bytu jsem nastínila již v článku Nájem a změny spojené s NOZ. Bystřejší z vás si nemohli nevšimnout, že od ledna 2014 vešel v účinnost Nový občanský zákoník (dále jen NOZ), který přináší právní inovace také v oblasti nájmu a podnájmu. Změn týkajících se bydlení je poměrně dost, proto nyní navážu na svůj předcházející článek a upozorním na několik dalších, neméně důležitých novinek.

NOZ chrání nově nájemce tím, že nájemní smlouva nemusí být vždy nutně uzavřena písemně. Dodává, že pokud nájemce bude byt užívat po dobu tří let v dobré víře, považuje se nájemní smlouva za řádně uzavřenou (§ 2238 NOZ), jako by byla dohodnuta písemně. Hovoří se o tzv. faktickém nájmu a nájemce je tímto nově chráněn proti náhlé situaci, kdy by se pronajímatel rozhodl nájem vypovědět. Smlouva tedy existuje, i když nebyla uzavřena, přesto však silně doporučuji uzavírat písemné smlouvy, jež přinesou jistotu pronajímateli i nájemci.

V souvislosti se smlouvami se hodí zmínit i skutečnost, že nájem se řídí dle NOZ, i když k jeho vzniku došlo před lednem 2014. Obecně sice platí, že na vztahy uzavřené před účinností NOZ, se vztahují původní právní předpisy. Nájemní smlouva však tvoří výjimku a má trochu specifické postavení, proto se NOZ vztahuje i na nájem uzavřený před rokem 2014. Práva a povinnosti nájemce u smluv uzavřených dříve se naopak budou posuzovat dle dosavadní právní úpravy.

Další novinku představuje možnost bydlet v nebytových prostorech, pokud jsou k bydlení zachovány vhodné podmínky a nebude narušeno zdraví nájemníka. Důležitý je účel užívání nemovitosti, tudíž lze po vzájemné dohodě bydlet i v místech, jež nebyla zkolaudována stavebním úřadem. Jestliže je nájem sjednán za účelem bydlení a dohodnou-li se obě strany, že k bydlení bude využit nebytový prostor, hovoříme nově o platném uzavření nájmu. A zase naopak: ustanovení o nájmu bytu a společně s nimi i všechny relevantní zákony se nepoužijí, je-li byt pronajat k jinému účelu než bydlení. Zjednodušeně řečeno, záleží pouze na konkrétní dohodě mezi oběma stranami, za jakým účelem bude prostor užíván.

Nájem lze napsat rovněž do katastru nemovitostí, což je užitečné udělat hlavně kvůli eventuální změně vlastníka bytu, protože to obecně není důvod pro vypovězení nájmu. Zápisem nájmu do katastru nemovitostí vyloučíte navíc možnost, že by nový majitel o nájmu netušil. Nájemní smlouva při přechodu na nového vlastníka lze totiž vypovědět pouze v případě, že by se ukázalo, že o nájmu nový majitel nevěděl, poté jej může do 3 měsíců vypovědět.

NOZ přinesl, jak sami vidíte, mnoho inovací a změn. Zajímá vás, s jakými dalšími novinkami budete muset při sjednání nájmu počítat? Přečtěte si také článek Nájemní smlouva dle NOZ 2014 (první část).

Rádce


Jsem majitel nemovitosti


© 2022 UlovDomov.cz s.r.o.