Hned v úvodu podotýkám, že je celá problematika složitá a mnohovrstevnatá, já se ji pro účely článku pokusím zjednodušit.

Spoluvlastnictví nemovitosti (určené k bydlení) vzniká nejčastěji buď smlouvou, sňatkem a vstupem do manželství, případně jako výsledek dědictví (mezi sourozenci, potomky atd.). Musíme rozlišovat mezi spoluvlastnictvím vědomým, tedy okamžikem, kdy společně s někým kupujete dům, a nezáměrným (spoluvlastníci svá práva nemohli od začátku ovlivnit).

U případu dědictví chápeme, že jsou spoluvlastníci předem daní, a nelze si tedy moc vybírat, kdo se stane vaším spoluvlastníkem. Kámen úrazu nastává ve chvíli, kdy některý ze spoluvlastníků zastává jiný názor, například na:

1. Nájem

Co dělat ve chvíli, kdy sdílíte s další osobou či osobami nemovitost a jeden ze spoluvlastníků se ji rozhodne pronajímat? Eventuálně chce pronajímat pouze část. Může tak učinit i přes váš nesouhlas? Nikoli. Na běžných záležitostech (do této kategorie nájem spadá) se musí shodnout většina spoluvlastníků. Jestliže chce některý ze spoluvlastníků pronajímat část nemovitosti, musí mít souhlas většiny ostatních spoluvlastníků (počítáno dle velikosti podílů). Není-li jí dosaženo, může na návrh spoluvlastníka dále rozhodnout soud.

Ožehavá situace nastává ve chvíli, kdy jsou spoluvlastníci pouze dva a každý z nich vlastní ideální polovinu. To v praxi znamená, že nemovitost nelze fyzicky rozdělit a jeden i druhý mají naprosto shodný podíl, tedy i práva. Proto mnohdy představuje fenomén spolubydlení z hlediska mezilidských vztahů problém.

1. Trvalý pobyt

Může si jeden ze spoluvlastníků dovolit zřídit si ve společné nemovitosti trvalý pobyt, aniž by měl souhlas ostatních? Ano. Možné to skutečně je, ke zřízení trvalého pobytu je potřeba pouze dokument, který prokazuje, že v dané lokalitě bydlíte. V tomto případě by to byl výpis z katastru nemovitostí.

Bohužel či bohudík se u spoluvlastnictví uplatňuje princip solidarity, který zjednodušeně znamená okřídlené mušketýrské heslo: Jeden za všechny, všichni za jednoho. V praxi se to pak projeví tak, že pokud vznikne dluh u třetí osoby vztahující se ke společné věci, bude vymáhán po všech spoluvlastnících bez rozdílu. Spadne-li kus z vaší střechy na auto stojící na ulici, jsou za to zodpovědní všichni majitelé domu.

Ale stejně tak, když jeden ze spoluvlastníků pronajímá byt (byť i přes nesouhlas druhého), převezme nájemné na dva měsíce dopředu, ale následně se zjistí, že nájemní smlouva je neplatná. Poté může nájemník vymáhat nájemné zpět po obou spoluvlastnících bez rozdílu. Jestliže však jeden ze spoluvlastníků zaplatí (vrátí) nájemné celé, může u druhého spolumajitele požadovat náhradu za to, co převyšovalo částku nad jeho podíl. Ve zkratce řečeno, eventuální dluh jsou povinni splatit všichni stejně nehledě na to, čím vinou vznikl. Posléze lze mezi spoluvlastníky vymáhat náhradu. Zákon totiž chápe spoluvlastníky jako jednu osobu.